两地房子“以旧换新”幕后：国企收购旧房？业主积极性如何？ 以旧换新论创新和大胆

发布时间：2024-05-16 20:24:02 来源：独出新裁网 作者：娱乐

每经记者 包晶晶    每经编辑 易启江    

2023年楼市持续下行之下，以旧换新论创新和大胆  ，两地还得是房幕房业一搏网站【Aurl:www.8233066.com】送888元江苏省。

江苏苏州太仓市和相城区先后推出房屋“以旧换新”活动  ，后国何旧房由地方国企收购后
，企收改造为人才房和保障房，购旧旧房款直接用来抵新房款，主积买卖都由地方国企为业主一条龙操办，极性连旧房评估费都不用业主承担
。以旧换新

“现在我自己都没花什么时间和精力，两地整个流程都是房幕房业他们（国企）走 。”太仓置换成功的后国何业主张女士这样告诉《每日经济新闻》记者（简称“每经记者”）
。

旧房换新 ，企收在太仓已经进入常态化阶段，购旧一大批客户已经达成置换意向，主积不少人已经走完了置换全流程，坐等收房。

苏州相城区“以旧换新”模式下 ，也没有卖房和买房的环节 ，直接一套旧房换一套新房，选购的新房总价超过旧房、补差价即可。

无论是已经进入常态化的太仓模式还是苏州相城区的初次探索试点 ，都指向了共同的目标：老房有人住 、新房有人买 。

01 太仓模式

业主惊喜 旧房评估价远高于市场价

张淳茉（化名）一家是太仓第三批换房的受益者。

“旧房评估价格大大超出我的心理！”她说，“我们旧房是5楼顶楼，（如果是自己卖）不太好出手 。评估价给到了8100元/平方米 ，而小区里有的挂出6000多元的价格都没人问。”张淳茉介绍说 。

“我们房子129平方米，有个阁楼30平方米，一个储藏室11平方米，最后加起来算170平方米 ，总价估到了112万多元。”

她们选中“桃园新著”的洋房，换购单价19000元左右 ，赶上了常态化“以旧换新”政策优化，阁楼 、车位也算入评估总价，旧房评估总价一下子就上来了
。

按照张淳茉的计划
，旧房这笔钱打算全部用来抵扣新房款 ，不足部分用公积金贷 ，这样还贷的压力就小了。

太仓版“以旧换新”
 ，给各地盘活存量房和新房市场打了个样 。

地方国企托底“以旧换新”模式，太仓市最早是在2023年国庆期间成功试点。

每经记者2023年12月初前往太仓晨曦雅苑进行了实地探访，置业顾问李涵波（化名）向记者详细介绍了这一全新尝试的细节。

太仓居民如果有“以旧换新”意向  ，一搏网站【Aurl:www.8233066.com】送888元可通过太仓市行政服务APP“太融e”点击“以旧换新”页面 ，填写报名信息 ，官方会统一安排旧房价格评估，新房房源由太仓市城市发展集团有限公司（简称“太仓城发集团”）
、太仓市城市建设投资集团有限公司（简称“太仓城投集团”）两家国资公司提供 。

▲晨曦雅苑沙盘 图片来源 ：每经记者 包晶晶 摄

“我可能是太仓第一个换房的人 ！” 文雅婷（化名）向每经记者介绍，“2023年9月底‘以旧换新’政策刚刚出来，过完十一我就去楼盘看了房子，紧接着就到‘太融e’APP上登记换房了。其实我自己的房子是2023年上半年刚刚交付的
，产证也是卡着时间点办下来的，为了赶着换房 。”

“我看中的房源193平方米，当时自己的房子评估价下来就占新房价格60%，其余的部分用公积金加商贷，现在贷款利率比我买那套房时要低太多了，我买那套的时候 ，房贷利率是5.6%。”文雅婷这样说道。

文雅婷自己的新房是2021年买的毛坯 ，市场火爆的那个时候，根本不容她多想
 ，只能买了娄江新城那个楼盘最后一套房子，128平米。由于家里人多孩子多，现在想想还是不够住，既然有这个政策 ，就想换个大的
。

“其实我们那套房评估价不太划算 ，买入价约23000元/平方米  ，评估价不到22000元/平方米。但是我们也接受 ，毕竟如果要自己卖掉再去买的话，现在二手房市场价格确实不好
。”文雅婷说。 

根据太仓市目前的政策，卖旧买新，还能省下十几二十万元的契税 ，车位也借着常态化开展“以旧换新”的东风，实现一换一。

对于大家最为关注的旧房定价，晨曦雅苑一位置业顾问刘艳（化名）表示 ，“由住建背景的评估公司出面
，调出你这个小区半年间的成交均价 ，这个评估是面向整个小区的，所以装修老旧、楼层不佳的不利因素在评估中会被忽略。同样 ，如果你是小区中最优质的房源，装修精良等等的优势也会减弱
。”当完成评估之后，置换人付2万元意向金，签置换协议 ，所有置换人会一起参与新房摇号
 ，按照摇号顺序选房，在这个过程中 ，随时可以退出，意向金可退。

政策不断优化升级 老房学区资格也保留

2024年1月25日，每经记者在与置业顾问沟通中发现，经过两轮“以旧换新”试点之后，太仓又一次走在了前面，进一步降低了置换门槛，细化了试点方案中的一些遗留问题，而且直接把“以旧换新”业务变成了常态化。

太仓城发集团也于1月12日公告了新一轮“以旧换新”的通知 
，具体来看 ，常态化方案对购房人有了五大方面利好 ：

1、“以旧换新”从“一套换一套”升级到了可以“多套换一套房”。

2
、原先限定存量商品房总价抵扣比例不得高于新房总价的60% ，新方案规定旧房总价抵扣比例不得高于所购新房总价的80%，大大降低了置换差价。

3 、有产证的自行车库、储藏室 、阁楼可以独立评估，算到总价中
 ，汽车车位可以等量置换 。

4、“老房子的学区”入学资格保留两年 ，打上了政策补丁。

5、更大的优化 ，是支持旧房价款分批次支付给旧房产权人，既可用于支付新房首付款 ，也可用来归还老房银行贷款 。剩余价款在新房房贷放款之后支付给旧房产权人。

值得注意的是，最新置换条件中“老房子的学区入学资格保留两年”，是一项非常创新的政策突破。

太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示
：“在前两批置换工作结束后，反复开会总结复盘
，对报名未置换的市民做了回访，发现市民有着学区困扰、一套换一套资金不足 、车位车库无法置换、购房人年龄无法贷款的情况，我们第一时间组织会议研究分析
，不断优化‘以旧换新’政策，得到了教育局、司法局、住建局
、审批局等部门的大力支持和广大市民的充分认可 。在后期的工作中，我们也实时听取市民意见，改进政策，更好地为有置换需求的市民提供便利。”

第一批次“以旧换新”工作结束后
，太仓城发集团对未置换的客户作了详细分析，发现较多市民反馈新房供给选择有限：首批试点仅开放太仓城发集团的3个在售项目100套房源
，选择余地较小。因此，在第二批次加入更多不同区域、不同面积段 、不同总价段的新房，满足市民的不同需求 。

“随着集团旗下新项目陆续启动预售，新房的供应也会更丰富。此外，我们把太仓城投集团开发的楼盘也纳入‘以旧换新’新房源，未来也可能有更多的国资公司加入。”

▲太仓城市景观 图片来源 ：视觉中国-VCG211200676017

太仓晨曦雅苑置业顾问李涵波也告诉每经记者：“新的方案出台之后，报名的人很多，截至今年1月25日 ，已经接待了20多组客户。”

事实上，截至今年2月3日 ，“常态化”不到20天，已经有97组客户正式走流程进行换房了
。

老房有人住、新房有人买 ，怎么实现 ？

“根据市民们普遍的反馈，这个政策对有置换需求的市民具有推进作用 ，能较为有效地改善居住环境，享受更优质的配套，提高生活品质，是‘从民生角度
，从实际出发’解决了老百姓置换难的问题。随着工作的深入、宣传力度的扩大、政策的持续完善，以及企业和市民对政策更进一步的了解 ，置换需求逐渐增高 ，为后续‘以旧换新’工作打下了良好的基础。”太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示。

收购来的房源，太仓将满足不同层次的人才需要 。

易居研究院研究总监严跃进对每经记者表示：“国资公司拿到此类住房后
，将改造为人才公寓和保障房。从这个操作来看，相比有些地方的操作，太仓的做法更加务实和更加精准。”

▲提供房源用于“换新”的晨曦雅苑 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

那么
，用收购的旧房做人才房 ，和直接用新房做人才房，有何不同意义？

太仓城发集团对此解释：收购旧房作适当改造后用作人才房，资金成本较低，手续便利，相比新房时效性更高 ，周期更短，也可以丰富人才公寓和保障房供给种类，满足不同层次的人才居住需求
。太仓城发集团对全市人才房所在区域 、面积 、套数等信息做了盘点分析 ，同时对居住业主也进行了回访 ，了解到部分业主的诉求。通过综合以上信息，后期对人才房的分配会更加人性化，比如，对于在老城区工作的人才，可以分配老城区的人才房，缩短上下班通勤时间 。

太仓城发集团方面还表示：苏州“十四五”规划中提出 ，全市要完成10万套人才公寓和保障房建设
，其中太仓市目标筹集1万套人才公寓和保障房。太仓城发一方面是响应国家层面的政策，另一方面是太仓层级对集团的定位和要求 。根据太仓城发集团职能定位，集团三大主业中包含了房地产综合开发 、人才公寓和保障房建设。集团在加快自行建设的同时 ，还需要通过市场化收购及存量房改造来达成这一目标。另外
，目前集团的保障房及人才公寓的供应仅设置3-5个点位，满足不了多层次的人才需求。为了扩大人才公寓供给数量和范围，同时结合上级提出的构建房地产新模式的政策要求 ，集团借鉴其他城市已有的“以旧换新”经验 ，探索尝试太仓版的商品房“以旧换新” 。

太仓市委书记汪香元带队调研太仓城发集团时曾指出，要开阔思路  、更有魄力，以更大的执行力度，开拓创新地做好这两项工作。范围上要扩大，以全市域打通“以旧换新”为目标，提供更多新房子供老百姓选择 。政策上要优化  ，在依法依规的前提下，勇于尝试推出有利于推进工作的政策举措 ，最终实现老房子有人住
、新房子有人买。

对于“3年新增1万套人才公寓”的目标
，官方数据显示，目前太仓市已累计筹集人才公寓房源7798套。

“人来了就有房 ，也是太仓抢人才的策略。”李涵波告诉记者 。记者走访了参与“以旧换新”的多个项目，发现太仓在此次“以旧换新”中，提供了更多元的选择 ，既有少量市中心动迁安置新房、新区新建商品房 ，也有距离稍远，但品质更好、性价比更优的娄江新城鼎盛华庭项目。

▲鼎盛华庭项目 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

对于“以旧换新”产生的“去化工作量”提成如何认定
，刘艳向每经记者透露：“也给售楼处销售提供了部分佣金 ，以提高销售人员积极性。”

严跃进表示 ：“太仓模式的特点在于 ，其使得类似‘以旧换新’的交易比较容易实现。过去 ，有些地方也有‘以旧换新’
，但是在二手房处置方面一般是‘承诺或积极把二手房出售’ ，这样就会产生不确定性。而太仓模式给二手房的盘活带来了非常好的思路
，即
：二手房不再出售给普通刚需群体 ，而是通过国资系统改造为人才公寓和保障房。这其实就扩大了二手房潜在的消费群体，对全国各地盘活二手房有非常大的启发 。”

但从房屋买卖交易流程上来看
，太仓版“以旧换新”模式在多个环节上都是从未有过的操作 ，相关部门是如何跑通这些节点的？

太仓城发集团透露 ，“以旧换新”涉及的流程多而复杂 ，为了解决这些问题，集团组建“以旧换新”工作领导小组 ，先后成立政策宣传、评估验收、合同法务、资金结算 、监督保障5个专项工作组，各负其责、相互配合 
，协同推进“以旧换新”业务；在住建、教育  、审批 、司法、融媒、税务
、银行等部门大力支持下
，先后完成了APP开发、政策发布
、报名工作 、房源筹集
、合同文本拟定、资金筹措、公证摇号、现场开盘等工作 ，让换房流程更顺畅，工作更透明 。

02 苏州相城区模式

旧房款打至新房对应公司，银行放贷后退还业主多余金额

苏州市相城区启动“太仓模式”旧房换新的第一天（2023年12月21日），《每日经济新闻》记者就走访了此次“旧房换新”官方指定登记地点和颂雅苑售楼处。由于活动实行现场报名，不接受电话预约，据现场销售反馈，一早上接待了近60组看房人的登记，下午还预约了30组 ，如果500组客户满额，会提前结束登记 ，进入评估环节。

相城区“以旧换新”模式下 ，没有卖房和买房的环节 ，直接一套旧房换一套新房，选购的新房总价超过旧房即可 。旧房由苏州相城城投集团直接回购 ，旧房款用于抵新房款。

总结下来
，相城区这种“收旧购新”主要是：

本市相城区内产权证建筑面积在144平方米以下的住宅，可用于置换抵扣相城城投集团推出的在售商品房 ，且旧商品房总价不高于所购在售新商品房总价 ，本批次限500名；三个项目总计提供500套房源供选择 ，这三个项目是：水韵花都、和颂雅苑、鹤云雅苑；2023年12月20日9时0分0秒-2024年1月10日17时0分0秒 ，若报名名额已满，则报名提前结束。

▲截图来源：和颂雅苑置业顾问朋友圈

负责登记置换信息的置业顾问赵鑫（化名）向每经记者介绍：“旧房首先要求产权清晰 、没有任何抵押担保，贷款已经还清。置换的时候，新房超过旧房的差额部分
，你可以自行补齐或者贷款 。城投公司会找三家评估公司来评估旧房价格
，最后取高。然后 ，我们城投集团直接回购
。”

“旧房款不会打给买房人
，而是打到相对应的新房楼盘公司账户。比如你选择和颂雅苑 ，旧房子回收之后，钱直接到我们公司账户上
，这笔房款可以全部当作首付，也可以按照现在最低的首付比例来付两成三成，多余的钱，等新房合同 、贷款合同下来，银行放款之后，我们会做差额退款处理。”

经过粗略估算，如果一位买房人旧房价值200万元 ，置换一套总价300万元的新房
，选择只首付30%（也就是60万元），那么，卖房所得的其余140万元，会在银行放贷之后退还给置换人。“收回来的房子后期就是做保障房和人才公寓。”赵鑫说。

记者在登记现场留意到 ，房源海报前
，前来选房的人都不约而同地把目光聚焦到了市中心的项目水韵花都，不过这个项目一共只提供44套房源，单价大约在22000元到24000元之间
。距离市中心较远的和颂雅苑交通较为不便，目前的价格在25000元到27000元左右。

▲拟换房业主现场咨询 图片来源：每经记者 包晶晶 摄

“水韵花都已经相当于现房，也是目前地段最好的 ，北边是大悦城，南边是繁华中心和万达广场，出门就是活力岛地铁站，”赵鑫告诉每经记者，“如果选房集中在某一些房源，在后期会以摇号的形式进行选房
，如果没有摇中，可以选择别的楼盘
，也可以当场退出，整个流程不收取您任何费用，包括评估旧房的费用也由城投集团承担。整个置换流程，快的话差不多在90个工作日。审核之后，看房也要一组一组带看的。”

和颂雅苑于2023年7月取得预售许可证，目前成交记录为零。赵鑫无奈地说：“这个地段就是难卖。”

另一处房源是鹤云雅苑 ，目前销售情况好于和颂雅苑，从网签记录来看 ，有的楼栋已经售罄
，有的楼栋去化过半
。

有业主被新房价格“劝退” ，但“以旧换新”享契税补贴

不过，苏州相城区“以旧换新”首批推出500个置换名额 ，根据每经记者的调查，距离登记截止日仅剩一天时 ，登记客户仅有100多组，市场反应平平。

王强（化名）在苏州市相城区渭塘镇的次新二手房，已经挂牌了一段时间
，并不好卖 。

他在社交平台上告诉《每日经济新闻》记者，自己已经登记了以旧换新 ，目前还在等待旧房价格评估结果。但他认为，这一轮的政策还是少了点诚意。

“首先是参与以旧换新的楼盘只有3个
，可选择性太小；3个项目中两个分别在望亭和黄桥 ，位置偏远，只有水韵花都位置还行，但是属于2019年交房的尾盘 ，楼层没什么可选 。”

对于王强而言，价格和流程是他更为关注的点。他的二手房实际上是2020年以近2.1万元/平方米购入的
，为了通勤方便，考虑想把房子换一换。

“水韵花都按照当初的备案价来定价
，但换房人的旧房子按照现在的市场价评估 ，明显我们是吃亏很多的 。”

“新房价格远高于周边新房和二手房市场均价，而且旧房评估不合理
，采取线上评估，不看装修，一律按照毛坯评估。此外，换房整个流程全靠对接销售电话或者微信联系，没有任何网上信息公示
，不够透明。”王强提出 。

▲苏州市景 图片来源：视觉中国-VCG211312564674

来苏州近十年的准置换业主程敏（化名） ，也是被新房价格“劝退”了。

“我考虑过换房，甚至还去实地看过 ，但后来没有登记评估 ，”程敏坦言 ，“换购的新房市场价在2.5万-2.6万元/平方米，但周边楼盘是2万-2.3万元/平方米。房子又远  ，贵个一两千块还能接受
，贵四五千就没办法换了
，以后黄桥都是住宅（价格预期不好），鹤云雅苑估计也只有地缘性客户 ，公共交通也不便利
。”

1月25日
，每经记者根据相城城投公开的咨询电话询问得知，第一轮的登记已经在1月10日结束，登记人数大约是三百多人，正在等待价格评估结果
，待评估价格出来之后，可以正式进入换房环节 ，具体有多少人最终能够确定换房 ，要看评估的结果 ，包括是否能接受评估价格等各种情况 。

2月6日，每经记者以换房人身份，向苏州市相城区住建局咨询换房情况时 ，相关工作人员表示，“换房的具体操作事宜以相城区城投集团发布的通知为准，但参加城投公司的活动 ，可以同时享受苏州市契税补贴政策，有卖旧、买新的行为就符合契税补贴的要求。”

“‘卖旧’之后3个月内买新房，契税100%补贴（产证份额符合要求，产权人没有变化） ，如果3-6个月之内换新房，契税补贴80%；如果超过6个月 ，但是在2024年完成新房交易 ，享受补贴50% 。‘买新’是由新房所在地的住建部门来发放补贴，‘卖旧’则苏州大市范围内的房子都符合（契税补贴）要求。”上述工作人员解释说 。

策划|卢嵘 薛晖

记者|包晶晶

编辑|易启江

视觉|邹利

排版|易启江

记者手记 | 激活市场的关键
，还是旧房成交

2023年市场持续下行之下 ，一些原先热门的城市
，也陷入了二手房降价仍无人问津、新房打折一样去化艰难的困境 。

今年9月以来 ，淄博、南通 、南京、青岛、济南
、宁波、扬州、济宁
、苏州、太仓
、连云港等地 ，均在探索“以旧换新”的购房刺激政策
。但据记者观察，除苏州相城区 、苏州太仓市之外 ，绝大多数城市的“以旧换新” ，仍然是卖旧买新传统模式下的操作优化，如：“优先帮卖旧房”“锁定新房房源”“卖房不成订金全额退”等方式。

尽管多地房协托底、站台 ，多多少少解决了快速安全卖房和刺激新房到访选购 ，但激活市场需求的关键所在 ，还是旧房成交。传统模式下，无论怎么筑牢保障机制，只要二手房难卖的死局不破 ，新房成交就还是停留在预订阶段；破局的关键在于，置换人能否接受旧房大幅降价换成交
。而事实上
，市场下行中的改善需求和卖房大笔损失相比，众多置换人更倾向房屋置换。

因此 ，“以旧换新”过程中最大的不确定
，来自旧房是否成交 。不得不说，论创新和大胆，还得是江苏省  。

封面图片来源：每经制图

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